Diagnostic Surface Habitable Privative (Carrez)
Lorsqu’il est question de la surface d’un bien immobilier, on entend souvent parler de la loi Carrez et de la loi Boutin. Ces deux régulations se ressemblent en matière de calcul de la surface habitable d’un logement mais elles diffèrent quant aux espaces pris en compte. La loi Carrez, par exemple, s’applique à la mesure de la surface privative d’un bien en copropriété. Voici quelques précisions sur la loi Carrez.
Loi Carrez : définition
Instaurée en 1997, la Loi Carrez impose aux vendeurs de biens en copropriété de déclarer précisément la surface privative de chaque lot. Cette loi vise à déterminer la surface privative d’un logement neuf ou ancien.
C’est une loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, garantissant une transparence sur les caractéristiques du bien. Elle oblige un vendeur de biens immobiliers à mentionner la superficie vendue dans un compromis de vente ou dans une promesse de vente. Seuls les espaces clos et couverts avec une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m sont inclus dans le calcul. Les surfaces telles que les balcons, terrasses, caves, garages et espaces communs sont exclues de cette mesure.
Qu’est-ce que le diagnostic loi Carrez ?
La réalisation du diagnostic Loi Carrez consiste en une évaluation rigoureuse de la superficie de plancher des parties privatives, excluant les zones impropres à l’habitation (murs, cloisons, marches, gaines techniques, embrasures de portes et fenêtres). Cette opération permet d’obtenir une surface fiable, indispensable pour formaliser les documents de vente tels que le compromis et l’acte notarié. En cas de litige ultérieur, une erreur de plus de 5 % par rapport à la surface mentionnée peut donner lieu à des recours de l’acquéreur contre le vendeur.
Comment calculer la surface loi Carrez ?
La surface privative d’un bien immobilier, selon la loi Carrez, se calcule en prenant en compte la superficie des espaces clos et couverts dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. Ce calcul inclut les pièces principales ainsi que les combles, greniers aménagés, sous-sols, réserves, remises et vérandas. En revanche, les terrasses, caves, garages et parkings ne sont pas pris en considération. Par ailleurs, il est nécessaire de déduire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, portes et fenêtres.
Prêt pour réaliser un diagnostic ?
Qui est concerné par le diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic de surface loi Carrez est obligatoire pour les biens en copropriété, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons en lotissement (copropriété horizontale). En revanche, il ne s’applique pas aux maisons individuelles situées sur des terrains non lotis, ni aux logements neufs achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Est-ce que le diagnostic loi Carrez dans le Grand Est est obligatoire ?
Oui, le diagnostic loi Carrez est obligatoire pour toute vente d’un bien en copropriété d’une surface supérieure à 8 m². Il fait partie intégrante des diagnostics immobiliers nécessaires lors d’une transaction, et son absence peut entraîner l’annulation de la vente.
Combien coûte le Diagnostic Loi Carrez dans le Grand Est ?
Le tarif du diagnostic loi Carrez varie en fonction du type de bien mais il est le même partout en France.
Quelle est la durée de validité d’un Diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic loi Carrez a une durée de validité illimitée tant qu’aucune modification de surface n’a lieu dans le bien concerné. En cas de travaux modifiant la surface privative, un nouveau diagnostic doit être effectué.
Pourquoi réalise-t-on la Loi Carrez ?
La loi Carrez définit la « surface privative » habitable d’un bien immobilier en copropriété, en prenant en compte uniquement les espaces fermés avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Les combles, mezzanines ou autres pièces mansardées dont la hauteur est inférieure à ce minimum ne sont donc pas inclus même si ces espaces sont aménagés. Cela signifie que seules les parties véritablement habitables sont comptabilisées, offrant ainsi une estimation plus précise pour les acheteurs.
Le calcul de la surface Carrez exclut également certains éléments de construction tels que les embrasures des portes et fenêtres, les marches, cloisons et murs. Pour finaliser la vente, le propriétaire doit fournir un diagnostic immobilier, inclus dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui sera transmis au notaire. Ce dossier contient également d’autres diagnostics obligatoires qui permettent aux acheteurs de mieux évaluer la valeur et l’état de l’habitation.
Les résultats du diagnostic immobilier, réalisés par un diagnostiqueur certifié, sont essentiels pour fixer et négocier le prix de vente du bien. Par exemple, un mauvais résultat au diagnostic de performance énergétique peut devenir un argument de négociation en faveur de l’acheteur qui pourra demander une baisse de prix. Dans le cadre de la location, un autre type de calcul, la « loi Boutin » est utilisé pour mesurer la surface habitable et se limite aux baux de location.
En cas de vente d’un bien en copropriété, le propriétaire est tenu d’informer l’acheteur de la surface privative du bien, un calcul qui se fait selon la loi Carrez (aussi appelée « surface Carrez » ou « mesurage Carrez »). Cette loi, régie par la réglementation de 1996, impose un mode de calcul précis de la superficie habitable, excluant certaines zones comme les combles ou mezzanines à hauteur inférieure à 1,80 m. Le résultat du mesurage doit être mentionné dans tous les documents officiels relatifs à la transaction (promesse ou compromis de vente, acte de vente, etc.) afin de garantir une transparence totale sur la surface réellement habitable du bien. Ce calcul exclut également les murs, les cloisons et les autres éléments non habitables, assurant ainsi que seule la surface privative est prise en compte pour déterminer la superficie.
Qui peut réaliser un métrage Carrez ?
Le mesurage de la surface Carrez doit être réalisé par un professionnel, généralement un diagnostiqueur immobilier ou un géomètre-expert. Bien qu’il soit théoriquement possible pour un propriétaire de réaliser lui-même ce mesurage, cela est fortement déconseillé en raison des normes strictes et des risques d’erreurs. En effet, toute erreur de calcul peut entraîner des dommages et intérêts importants. En revanche, lorsqu’un diagnostiqueur ou un géomètre réalise le mesurage, le vendeur bénéficie de la responsabilité civile du professionnel, le protégeant ainsi en cas de litige.
CDI-EXPERTISES propose la réalisation de votre diagnostic Loi Carrez ainsi que tous vos autres diagnostics immobiliers.
A quel type de bien s’applique la Loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique aux biens immobiliers en copropriété, tels que :
– Les biens résidentiels
– Les biens commerciaux ou d’activité
– Les maisons en lotissements (copropriété horizontale)
Cependant, elle ne s’applique pas à :
– Les maisons individuelles
– Les logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), également appelée « vente sur plan » qui est régie par une législation différente.
Ce type de copropriété est soumis à sa propre législation qui contraint le promoteur à annoncer une superficie réglementée.
Comment la Loi Carrez se mesure elle ?
La surface Carrez se calcule en tenant compte uniquement des locaux fermés et couverts, ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Plusieurs éléments doivent être exclus du calcul :
- Le gros œuvre : murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres.
- Les pièces non privatives ou inappropriées à l’habitation, telles que :
– Boxes et annexes
– Places de parking et garages
– Caves
– Jardins
– Balcons et terrasses ouverts
– Greniers non aménageables - Les lots de copropriété inférieurs à 8 m² (sauf si plusieurs lots de moins de 8 m² sont regroupés).
Que peut faire l’acquéreur en cas d’erreur sur la superficie Loi Carrez ?
La loi tolère une marge d’erreur de 5 % sur la superficie mesurée. Au-delà, l’acquéreur peut demander une indemnisation en fonction des mètres carrés incorrectement comptabilisés. Il dispose d’un délai d’un an à partir de la signature de l’acte de vente pour engager une action. Toutefois, si l’erreur profite à l’acquéreur, il n’est pas possible pour le vendeur de demander une révision du prix.
La Loi Carrez est-elle nominative ?
Oui, la Loi Carrez est nominative. Même si le bien peut être vendu avec un mesurage Carrez à un nom différent, cela est fortement déconseillé. En cas d’erreur, l’assurance ne couvrira le préjudice que si le nom du vendeur figure sur le diagnostic, ce qui peut entraîner des coûts importants en cas de litige.
Que se passe-t-il si le vendeur ne mentionne pas la Loi Carrez sur l’acte de vente ?
Si la superficie Carrez n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente. Il dispose d’un mois après la signature de l’acte pour intenter une action en nullité de l’acte de vente. En pratique, il est rare qu’un notaire accepte un contrat sans cette mention obligatoire.
Pour toute demande, n’hésitez pas à nous contacter directement par téléphone ou via notre formulaire de contact.
FAQ Diagnostic Surface Habitable Privative
Qu’est-ce que le diagnostic de surface habitable (Loi Boutin) ?
Ce diagnostic permet de calculer la surface habitable privative d’un logement destiné à la location, conformément à la loi Boutin.
Quand le diagnostic surface habitable est-il obligatoire ?
Il est obligatoire pour tout bail de location, sauf pour les locations saisonnières, les meublés, ou les logements sociaux.
Quelle est la différence entre la surface habitable et la loi Carrez ?
La surface habitable exclut les surfaces comme les combles non aménagés, alors que la loi Carrez concerne uniquement les biens en copropriété et inclut davantage de surfaces.
Qui doit fournir le diagnostic de surface habitable ?
Le propriétaire-bailleur est tenu de fournir ce diagnostic au locataire lors de la signature du bail.
Quelle est la durée de validité du diagnostic surface habitable ?
Le diagnostic reste valable tant qu’aucune modification du logement ne modifie sa surface habitable (agrandissement, aménagement, etc.).
Que se passe-t-il en cas d’erreur sur la surface annoncée ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer.